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솔직히 이건 예상 밖이었습니다. 관악구, 노원구 아파트에도 종부세가 붙을 수 있다는 분석이 나왔을 때 처음엔 잘못 읽은 줄 알았습니다. 종부세는 강남 고가 아파트 얘기라고만 생각했는데, KB국민은행 시뮬레이션을 보고 나서 생각이 완전히 바뀌었습니다. 서울 집값 상승세가 지금처럼 이어진다면 2030년엔 서울 22개구 아파트가 종합부동산세 과세 대상이 될 수 있습니다.
과세 범위, 어디까지 넓어지나
제가 처음 이 자료를 접했을 때 가장 먼저 확인한 건 우리 동네 아파트 단지가 포함됐는지였습니다. 국민의힘 신동욱 의원이 KB국민은행으로부터 받은 시뮬레이션 분석 결과로, 서울 25개 자치구 주요 아파트 125개 단지를 대상으로 계산한 자료입니다(출처: 뉴스토마토).
올해 기준으로 종합부동산세, 즉 보유한 주택의 공시가격 합산액이 일정 기준을 초과하면 부과되는 국세가 적용되는 곳은 19개구 78개 단지입니다. 여기서 공시가격이란 정부가 매년 산정하는 부동산의 공식 기준 가격을 의미하며, 실제 시세와는 차이가 있습니다. 이 공시가격이 기본공제액을 넘어서는 순간 종부세 대상이 됩니다.
문제는 서울 아파트 가격이 2024년부터 올해 5월까지 기록한 상승률 약 11%가 계속 유지될 경우입니다. 이 조건 하나만으로 2030년 과세 대상은 22개구 101개 단지로 확대됩니다. 현재 표본 5개 단지 중 종부세를 내는 곳이 단 한 곳도 없는 관악구, 노원구, 중랑구에서도 과세 단지가 새로 생긴다는 계산입니다.
제 경험상 이런 시뮬레이션은 "최악의 시나리오"로 흘려듣기 쉬운데, 이번 분석이 가정한 상승률 11%는 이미 실제로 일어난 수치라는 점에서 무게가 다릅니다. 미래 예측이 아니라 현재 추세의 연장선이기 때문입니다.
- 2025년 현재 종부세 대상: 19개구 78개 단지
- 2030년 예상 종부세 대상(상승률 11% 유지 시): 22개 구 101개 단지
- 새로 추가되는 자치구: 관악·노원·중랑 포함 강북·금천·도봉 제외 전 지역
- 시뮬레이션 기준: 2027년 이후 기본공제 실거주 14억원·비거주 12억원, 공정시장가액비율 70%
세금 부담, 숫자로 따져보면
이번 분석에서 제가 가장 오래 들여다본 숫자는 8.9배입니다. 분석 대상 125개 단지 전체 세대수를 반영한 종부세 총 부과액이 올해 589억원에서 2030년 비거주 기준 5262억원으로 늘어난다는 계산입니다. 여기서 비거주 기준이란 해당 주택에 실제로 살지 않는, 즉 투자 목적이나 임대 목적으로 보유한 경우를 뜻합니다. 실거주 기준으로도 3347억원으로 5.7배 증가합니다.
단지별 1채당 단순 평균으로 환산하면 체감이 더 직접적입니다. 올해 평균 종부세는 약 95만원 수준인데, 2030년에는 비거주 기준 약 843만원, 실거주 기준 약 555만원으로 올라갑니다. 5~9배 차이입니다.
제가 주목한 부분은 비강남권 주요 단지의 세 부담 증가 폭이 훨씬 가파르다는 점입니다. 은평·구로·성북·강서·동대문 등 주요 단지 종부세 합계는 올해 약 72만원인데 2030년 비거주 기준으로는 약 4058만원까지 늘어납니다. 56.6배입니다. 강남권은 이미 어느 정도 종부세를 부담하고 있어 기저가 높지만, 비강남권은 과세 기준선을 막 넘는 시점부터 세 부담이 급격히 커지는 구조이기 때문입니다.
공정시장가액비율이란 공시가격에서 실제 과세표준을 계산할 때 곱하는 비율로, 이 비율이 높을수록 세금이 늘어납니다(출처: 국세청). 이번 시뮬레이션은 2027년 이후 이 비율을 70%로 적용했는데, 집값 상승과 공정시장가액비율이 함께 올라가면 세 부담 증가 속도는 더 빨라질 수 있습니다.
실제 사례도 있습니다. 은평구 DMC 에스케이뷰 35평형은 현재 종부세가 없지만 2029년부터 비거주 기준 과세 대상에 포함되고, 2030년에는 약 113만원의 종부세가 계산됩니다. 어느 날 갑자기 고지서가 날아오는 경험, 저는 이게 꽤 당황스러울 것 같다고 생각했습니다.
2030년 전망, 어떻게 바라봐야 하나
이번 분석을 보면서 제 생각이 정리된 것이 하나 있습니다. 집값 상승이 마냥 반가운 소식이 아닐 수 있다는 것입니다. 자산 가치가 오르는 동시에 보유 비용도 함께 커지는 구조이기 때문입니다.
세 부담 상한이란 전년도 세액 대비 당해 연도 세금 증가율을 일정 비율로 제한하는 장치입니다. 이번 시뮬레이션은 이 상한을 150%로 적용했는데, 이 말은 집값이 아무리 많이 올라도 종부세가 1년에 전년 대비 최대 1.5배까지만 오른다는 의미입니다. 그런데 그 1.5배가 매년 반복되면 5년이면 누적으로 상당한 금액이 됩니다.
특히 걱정되는 건 소득과 자산의 괴리입니다. 20년 전에 구입한 아파트 가격이 큰 폭으로 올랐다고 해도, 그 상승분은 집을 팔기 전까지는 실제 현금이 아닙니다. 그런데 종부세는 매년 현금으로 내야 합니다. 이른바 자산은 늘었지만 현금 흐름은 빠듯한 상황이 실거주 1주택자에게 생길 수 있습니다.
물론 이번 전망은 특정 가정을 전제로 한 시뮬레이션입니다. 서울 집값이 하락하거나 정부가 과세 기준을 조정하면 결과는 달라집니다. 실제로 종부세는 정치적으로도 민감한 세금이라 정권이 바뀔 때마다 개편 논의가 반복돼 왔습니다. 그래서 제가 이 분석에서 더 중요하게 본 것은 "2030년 세금이 정확히 얼마냐"보다 "지금 추세가 이어지면 어떤 방향으로 움직이는가"라는 방향성입니다.
집을 보유한다는 것은 이제 매매가격과 대출이자만의 문제가 아닙니다. 취득세, 재산세, 종합부동산세, 양도소득세까지 포함한 전체 보유 비용을 계산해야 하는 시대입니다. 제 경험상 집을 살 때 이 부분을 제대로 계산해본 사람이 많지 않은데, 앞으로는 반드시 따져봐야 하는 항목이 됐습니다.
자주 묻는 질문
Q. 종부세는 집 한 채만 있어도 내야 하나요?
A. 1주택자도 낼 수 있습니다. 실거주 1주택자는 기본공제 14억원(2027년 이후 기준)을 적용받지만, 공시가격이 이 금액을 초과하면 과세 대상이 됩니다. 서울 집값이 계속 오르면 강남권뿐 아니라 비강남권 1주택자도 점차 과세 범위에 들어올 수 있습니다.
Q. 공정시장가액비율 70%가 뭔가요?
A. 공시가격에 그대로 세율을 곱하지 않고, 공시가격의 70%를 과세표준으로 삼아 계산한다는 의미입니다. 예를 들어 공시가격이 15억원이라면 15억원의 70%인 10.5억원에서 기본공제를 뺀 금액이 과세표준이 됩니다. 이 비율이 높아질수록 세 부담도 커집니다.
Q. 이번 시뮬레이션 수치를 그대로 믿어도 되나요?
A. 특정 조건을 가정한 시뮬레이션이므로 확정 수치로 받아들이면 안 됩니다. 서울 아파트 가격 상승률이 달라지거나 정부가 기본공제·공정시장가액비율 등 과세 기준을 조정하면 결과도 달라집니다. 다만 현재 추세가 이어질 경우 세 부담이 커지는 방향성 자체는 유효한 참고 자료입니다.
Q. 비거주 기준과 실거주 기준 차이가 왜 이렇게 크죠?
A. 기본공제 금액 자체가 다르기 때문입니다. 2027년 이후 실거주자는 14억원, 비거주자는 12억원을 공제받습니다. 2억원 차이가 작아 보일 수 있지만, 과세표준 구간에 따라 세율이 달라지기 때문에 최종 세액 차이는 훨씬 크게 벌어집니다. 실거주 여부가 세금 설계에서 중요한 변수가 되는 이유입니다.
결론
이번 분석을 보면서 제가 가장 크게 느낀 건, 집값 상승과 세금 증가가 동시에 진행되는 시대라는 것입니다. 강남 아파트 이야기로만 여겼던 종부세가 은평구, 구로구, 노원구까지 거론되는 상황은 불과 몇 년 전만 해도 상상하기 어려웠습니다.
집을 보유하고 있다면 지금 당장 공시가격이 기본공제 기준과 얼마나 떨어져 있는지 확인해두는 것이 현실적인 첫 번째 단계라고 봅니다. 세금은 예측 가능할 때 훨씬 덜 부담스럽습니다. 갑자기 고지서를 받고 당황하는 것보다는, 미리 흐름을 파악해두는 편이 훨씬 낫습니다.