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대구에 미분양 아파트가 쌓여 있다는 뉴스를 보다가 전혀 다른 장면을 마주쳤습니다. 신축 아파트 전세를 구하려는 사람들이 텐트까지 챙겨 200m 넘는 줄을 만든 겁니다. 솔직히 이건 예상 밖이었습니다. 집이 남아도는 곳에서 전셋집이 없다는 게 직관적으로 이해가 되지 않았거든요. 그 이유를 찾아가다 보니 지방 부동산 시장이 제가 생각했던 것보다 훨씬 복잡하게 쪼개져 있다는 걸 알게 됐습니다.
미분양 역설 — 집은 남는데 전세 매물은 씨가 말랐다
제가 이 뉴스에서 처음 눈길을 잡은 숫자는 45.2%였습니다. 올해 초 3,947건이었던 대구 아파트 전세 매물이 9월 7일 기준 2,165건으로 쪼그라든 비율입니다(출처: 부동산 빅데이터 아실). 절반 가까이 사라진 셈입니다. 서울조차 같은 기간 12.6% 감소에 그쳤는데, 대구가 훨씬 가파른 속도로 전세 공급이 줄고 있었습니다.
그런데 반대편 숫자를 보면 더 아이러니합니다. 국토교통부에 따르면 올해 7월 기준 대구의 준공 후 미분양 주택은 3,481가구로, 지난해 말 3,010가구보다 오히려 늘어났습니다. 여기서 준공 후 미분양이란 건물을 다 지은 뒤에도 분양되지 않고 남아 있는 주택을 말합니다. 쉽게 말해 이미 완성된 집인데 살 사람이 없어 빈 채로 서 있는 상태입니다. 대구는 전국에서 이 숫자가 가장 많은 지역입니다.
이 두 숫자를 나란히 놓으면 머리가 살짝 어지럽습니다. 완성된 빈 집은 늘고 있는데, 전세로 들어갈 집은 줄고 있으니까요. 제가 직접 중개 플랫폼을 뒤져봤는데, 대구 수성구 캐슬골드파크 4,256가구 전체에서 30평형 전세 매물이 달랑 4건이었습니다. 그나마 일부는 내년에나 입주가 가능한 물건이었습니다.
이 현상의 핵심에는 전세수급지수가 있습니다. 전세수급지수란 전세를 찾는 수요와 실제 공급 물량의 균형을 수치로 나타낸 것으로, 100을 넘으면 수요가 공급보다 많다는 신호입니다. KB부동산 집계 기준 대구의 전세수급지수는 올해 8월 165.4를 기록했고, 1월 대비 24.7포인트 오른 폭은 전국에서 가장 가팔랐습니다(출처: KB부동산). 수치만 보면 이미 상당한 수준의 전세난입니다.
왜 이렇게 됐을까요. 제가 파악한 이유는 크게 두 가지입니다.
- 지역 내 양극화: 외곽 입지는 아무리 새 집이어도 수요가 없고, 학군·교통이 좋은 핵심 입지는 공급이 달린다. 수성구처럼 주거 선호도가 높은 곳은 매물 자체가 귀하다.
- 집주인의 관망 심리: 다주택자 세제, 임대 관련 정책이 바뀔 기미를 보이면서 집주인들이 일단 매물을 거둬들이고 있다. 어떤 정책이 나올지 모르니 지켜보겠다는 태도가 공급 공백을 만들고 있다.
제 경험상 이건 단순히 "전세 가격이 올라서"로는 설명이 안 됩니다. 공급 심리 자체가 얼어붙은 상황입니다. 그 공백을 사람들이 체감하기 시작하면서 이번 같은 밤샘 대기가 터진 겁니다.
양극화의 틈새 — CR리츠가 만든 기회, 그리고 남은 과제
이번 사태의 진원지는 대구 달서구 '상인푸르지오 센터파크'였습니다. 990가구 규모의 이 단지는 분양 후에도 팔리지 않은 물량을 CR리츠가 통째로 사들인 곳입니다. CR리츠란 기업구조조정 리츠(Corporate Restructuring REITs)의 줄임말로, 투자자 자금을 모아 준공 후 미분양 아파트를 매입한 뒤 임대로 운영하다가 시장이 회복되면 매각해 수익을 내는 부동산 금융 상품입니다. 건설사 입장에서는 오래 쌓인 재고를 털어낼 수 있고, 세입자는 시세보다 낮은 가격에 신축 아파트에 들어갈 수 있어 이해관계가 맞아떨어집니다.
실제로 이 단지의 전용 84㎡ 전세금은 2억2,200만~2억6,000만원 수준이었습니다. 주변 시세가 3억원 안팎이니 최소 4,000만원에서 최대 1억원까지 저렴한 셈입니다. 여기에 주택도시보증공사(HUG) 보증이 붙어 있어 전세 사기 우려도 덜했습니다. 제가 이 조건을 봤을 때, 솔직히 저라도 줄을 섰을 것 같다는 생각이 들었습니다. 43시간을 기다린 선두 대기자의 선택이 그냥 충동은 아니었을 겁니다.
그러나 이게 지방 미분양 문제의 근본적인 해법은 아닐 겁니다. 제가 이 부분에서 걱정이 됐던 건 전국 준공 후 미분양 2만9,152가구 중 무려 85%인 2만4,708가구가 지방에 몰려 있다는 숫자였습니다. CR리츠가 소화할 수 있는 물량에는 한계가 있고, 입지 경쟁력이 낮은 외곽 물량까지 이 방식으로 해결하기는 어렵습니다.
더 넓게 보면 이번 현상은 대구만의 이야기가 아닙니다. 아실 집계 기준 연초 대비 아파트 전세 매물 감소율을 보면 경북 -39.7%, 경남 -35.2%, 충북 -29.8% 순으로 지방 전역에서 비슷한 흐름이 나타나고 있습니다. 울산의 전세수급지수는 8월 기준 188.18로 서울(179.22)까지 넘어섰습니다. 지방에서 전세난이 서울보다 심한 지역이 나온다는 건 제가 직접 숫자를 보기 전까지는 상상하기 어려운 일이었습니다.
부동산 프로젝트파이낸싱(PF)이란 건물을 짓기 위해 미래 분양 수익을 담보로 금융기관에서 돈을 빌리는 방식입니다. PF 부실이 터지면 건설사는 물론 금융사까지 연쇄 충격을 받습니다. 전문가들은 PF 부실 이후 지방 신규 입주 물량이 급감한 것이 지금의 전세난을 키운 구조적 원인이라고 보고 있습니다. 제 생각에도 이번 대기 행렬은 단순한 가격 이벤트가 아니라 몇 년 전부터 쌓여온 공급 구조 문제가 한꺼번에 터진 장면으로 보입니다.
자주 묻는 질문
Q. 대구에 미분양이 많은데 왜 전세는 구하기 어렵나요?
A. 미분양이 많은 곳과 전세 수요가 몰리는 곳이 다르기 때문입니다. 외곽 저선호 지역은 빈 집이 남지만, 수성구 같은 학군지·핵심 입지는 집주인들이 정책 불확실성 때문에 매물을 거둬들이면서 전세 공급이 씨가 마른 상태입니다. 미분양 숫자와 전세 매물 숫자는 완전히 별개의 시장으로 보는 게 맞습니다.
Q. CR리츠 전세 아파트는 안전한가요?
A. 이번 상인푸르지오 센터파크의 경우 주택도시보증공사(HUG) 전세보증이 적용돼 전세 사기 위험은 낮은 편이었습니다. 다만 CR리츠는 임대 운영 후 매각을 목표로 하는 상품이라, 계약 조건과 운영 기간을 꼼꼼히 확인하는 게 중요합니다. 보증 여부와 임대 조건은 단지마다 다를 수 있으니 계약 전 반드시 확인하시길 권합니다.
Q. 전세수급지수 165가 높은 건가요?
A. 꽤 높은 수준입니다. 전세수급지수는 100을 기준으로 이를 넘으면 공급보다 수요가 많다는 뜻인데, 165.4면 전세를 찾는 사람이 공급보다 훨씬 많다는 신호입니다. 전문가들은 170 이상을 전세대란 수준으로 보는데, 울산은 8월 기준 188까지 올라가 있었습니다. 지방 광역시 여러 곳에서 이 선을 넘고 있다는 게 지금 상황의 심각성을 보여줍니다.
Q. 앞으로 지방 전셋값은 더 오를까요?
A. 전문가들은 당분간 매매가보다 전셋값이 더 빠르게 오를 가능성이 크다고 봅니다. PF 부실 이후 지방 신규 입주 물량이 급감했고, 집주인의 공급 심리는 아직 회복되지 않았기 때문입니다. 다만 지역별로 차이가 크기 때문에, 시장 전체가 아니라 내가 원하는 지역의 매물 수와 수급지수를 따로 확인하는 것이 더 현실적인 판단 기준이 될 수 있습니다.
결론
이번 대구 밤샘 전세 대기 사태를 보면서 제가 느낀 건 하나입니다. 부동산 뉴스의 헤드라인 숫자만 보면 실제 시장을 반대로 읽을 수 있다는 겁니다. "대구는 미분양이 많다"는 문장은 사실이지만, 그게 "대구에서는 전셋집 구하기 쉽다"는 뜻이 아닙니다. 제가 직접 매물을 찾아봤을 때 핵심 입지의 물건 부족함은 숫자 이상으로 체감됐습니다.
앞으로 지방 부동산 시장은 좋은 입지와 그렇지 않은 입지의 격차가 더 선명해지는 방향으로 갈 가능성이 있습니다. 전세를 구해야 하는 상황이라면 전국 미분양 통계보다 내가 살고 싶은 동네의 전세 매물 건수와 전세수급지수를 먼저 확인하는 것이 훨씬 실질적인 출발점이 될 것입니다.